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作為龍光集團全國布局戰(zhàn)略之一，龍光商業(yè)聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)資源，深耕粵港澳大灣區(qū)，繼深惠龍光商業(yè)廣場之后，備受市場矚目的龍華龍光廣場、光明龍光廣場將在明年年底陸續(xù)亮相，以“美好生活創(chuàng)想”為品牌理念的龍光商業(yè)未來精彩可期。

龍光商業(yè)地產(chǎn)集團副總裁：游蝶女士

近日，銥星云商采訪了龍光商業(yè)地產(chǎn)集團副總裁游蝶女士。作為投身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營領(lǐng)域二十余載的資深職業(yè)經(jīng)理人，游蝶在招商、運營、商業(yè)項目投資拓展方面具有豐富的經(jīng)驗。

在訪談中，游蝶身著得體的職業(yè)裝，干煉中不乏隨和，既愿意聆聽業(yè)內(nèi)建議，同時也會真誠地跟大家分享工作中的所思所感。攜著多年來對商業(yè)的實踐與思考，她在專訪中暢談了龍光集團資源優(yōu)勢、龍光商業(yè)品牌理念，深圳兩大商業(yè)項目特點，并擘畫了龍光商業(yè)的燦爛未來。

業(yè)內(nèi)，龍光經(jīng)常被稱為“大盤專家”。在深圳，無人不知臨深區(qū)域500萬平方米體量的惠州龍光城；在南寧，配套齊全的普羅旺斯項目已經(jīng)成為“美好生活”的代名詞；在防城港，開盤十年的陽光海岸包攬了當(dāng)?shù)厥甑匿N售冠軍。

進軍商業(yè)地產(chǎn)，龍光有資源當(dāng)然也不乏底氣與信心。游蝶指出，在龍光土儲總貨值中粵港澳大灣區(qū)土儲占到八成多，“先行示范區(qū)”深圳的土儲貨值占比接近四成。

紅山龍光廣場

繼2018年深惠龍光商業(yè)廣場、龍華玖龍薈相繼開業(yè)后，作為龍光旗下負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營管理的龍光商業(yè)頗受市場關(guān)注。游蝶指出，秉持著“為美好生活創(chuàng)想”的品牌理念，龍光商業(yè)致力打造以大型體驗式購物中心為主體，組合高端寫字樓、精品酒店等多種業(yè)態(tài)的、具有鮮明“龍光特色”的TOD商業(yè)綜合體，并打通產(chǎn)品線之間的功能互動，創(chuàng)造美學(xué)生活方式泛空間。

未來商業(yè)一定是做品牌。在談到龍光商業(yè)品牌的打造時，游蝶在一開始就深有感觸地“點題”了未來發(fā)展之路。她說，未來項目會越來越擬人化，操盤團隊需要把非常清晰的理念，貫徹到整個項目開發(fā)設(shè)計、招商運營等全過程中去，這樣呈現(xiàn)出來的項目就變成一個作品，形成有血有肉具有靈魂吸引力的商業(yè)品牌。

光明玖龍臺城市綜合體

打造具有靈魂吸引力的商業(yè)品牌，當(dāng)然要從“懂得消費者”入手。

以紅山龍光廣場為例，在定位為“懂你的生活聚場”的前提下，紅山龍光廣場提煉出“情感經(jīng)營”、“自我實現(xiàn)”、“社交聚場”三個生活方式關(guān)鍵詞，繼而落實到設(shè)計、招商、推廣、運營、物業(yè)管理等各個層面上去，落實到公共空間打造、業(yè)態(tài)組合、場景營造甚至母嬰室規(guī)格、香氛的選用等細節(jié)，讓這三個關(guān)鍵詞滲透到項目的每一處肌理，將針對消費者的靈魂吸引力印刻在商業(yè)品牌的每一處。

在商業(yè)地產(chǎn)深陷結(jié)構(gòu)性過剩和同質(zhì)化競爭的當(dāng)下，游蝶提出應(yīng)當(dāng)以“人的需求”出發(fā)，從消費者的“視覺”、“嗅覺”、“觸覺”等多個維度出發(fā)，打開與新事物“隨機相遇”的更多可能。

購物中心作為商業(yè)載體，不僅是為商戶提供場景體驗的平臺，還是消費者的社交空間，承載著消費者的不同需求。游蝶指出，無論是在客群規(guī)模上，還是服務(wù)功能上，購物中心要具備“公共屬性”，尊重消費者的需求。

紅山龍光廣場中庭

龍光紅山項目擁有兩個近1000平米的超大中庭，把大量的面積讓給公共區(qū)域；同時從多個入口打通了消費者進入商場的多個渠道，從5樓到13樓，每層或者跨2-3層一個品牌，為消費者從視覺和感覺上打造通透感；地面層采用多維度互動體驗技術(shù)，打造沉浸式購物體驗；另規(guī)劃有“四季花田”、“多功能劇場”、“寵物樂園”等功能性與氛圍兼具的點位。

同質(zhì)化競爭帶來的后果就是消費者的需求沒有得到滿足，從“人的需求”出發(fā)，正是打破同質(zhì)化競爭的制勝之道。正如游蝶所說，“人”是解鎖一切商業(yè)連接的“密碼”。

高端訪談

銥星云商：龍光集團給業(yè)內(nèi)的印象經(jīng)常是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”、“高利潤率”，深耕粵港澳大灣區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)板塊將如何發(fā)揮這些優(yōu)勢？

游蝶：龍頭集團在區(qū)域布局、土儲貨值、市場營銷、產(chǎn)品服務(wù)及品牌影響力等諸多方面都擁有比較顯著的競爭優(yōu)勢，尤其是資產(chǎn)質(zhì)量、盈利能力。

今年，龍光地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)百強企業(yè)盈利性TOP10中榮列第4位，同時也是房地產(chǎn)行業(yè)中唯一一家銷售規(guī)模在千億之下但凈利潤規(guī)模卻躋身行業(yè)前十的房企。

紅山龍光廣場與紅山地鐵站無縫接駁

龍光在大灣區(qū)土儲與市場領(lǐng)先優(yōu)勢也越發(fā)明顯。目前，龍光土儲總貨值約為6520億元，其中粵港澳大灣區(qū)土儲5356億元，占比約為82%。深圳土儲貨值1805億元。優(yōu)質(zhì)高效的土儲資源也勢必成為其商業(yè)長周期運營的保障。

龍光商業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略是堅定投資一線城市，而且是一線城市的軌道交通上蓋物業(yè)。最近幾年龍光拿下的幾個優(yōu)質(zhì)項目，均是軌道交通上蓋物業(yè)，部分甚至是雙地鐵上蓋，多條軌道線交匯。

銥星云商：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭一直是非常劇烈的，龍光商業(yè)將如何從中脫穎而出？

游蝶：未來商業(yè)能夠活下來或做得很好的項目，一定是做品牌。未來項目會越來越擬人化，操盤團隊需要有非常清晰的理念，然后貫徹到整個項目開發(fā)、設(shè)計、招商、推廣、運營、物業(yè)管理中去，深入到每一個細胞里。

購物中心作為一個聚集多元商業(yè)元素的載體，不僅要提供給連鎖品牌可發(fā)揮自身場景體驗空間的平臺，還需要給消費者營造一個愿意“逛一逛”、“坐一坐”的社交空間。無論是大型空間場景打造，還是細到香氛的使用、指示牌、綠植景觀等細節(jié)，都要讓消費者體會到人與人的交際樂趣，感受到公共空間里的舒適、安全、宜行。

紅山龍光廣場5-13層每層一個品牌

為什么這么重視場景營造、重視社交空間？其實當(dāng)你數(shù)一數(shù)當(dāng)下具備公共屬性的實體空間，公園、博物館、音樂廳、劇院、展廳等，你就會發(fā)現(xiàn)購物中心具備強烈的“公共屬性”，無論是客群規(guī)模上，還是服務(wù)功能上，都是如此，它是徹徹底底對所有人開放的一個空間。

龍光商業(yè)想要營造一種開放、舒適、又不乏靈動性的公共空間，充滿“隨機相遇”的社交可能性，與陌生人相遇，與有趣的話題相遇，與新潮的設(shè)計、別開生面的展覽相遇，與讓人眼前一亮的生活創(chuàng)意隨機相遇。

銥星云商：剛才提到場景營造，現(xiàn)在有個說法“顏值經(jīng)濟時代，未來商業(yè)競爭在于場景塑造”，怎么看待這個觀點？

游蝶：首先，我們所堅持的場景營造不只有“視覺”一個維度，不只是靜態(tài)地看起來好看，而是從消費者五感出發(fā)，從嗅覺、觸覺等各個維度讓人感到舒適、自由，同時也打開與新事物隨機相遇的可能性。

其次，現(xiàn)階段商業(yè)需要的是一種系統(tǒng)性創(chuàng)新，場景營造只是其中一個渠道。如果沒有持續(xù)性的內(nèi)容不斷導(dǎo)入和更新，如果沒有與消費者建立持續(xù)性的互動，場景營造帶給客戶的東西就是一時新鮮而已。

光明龍光廣場

我始終認(rèn)為，購物中心首先是做生意、賣東西，其次才是場景體驗。所以我們愿意把自己看做一個大型“買手店”或者“生活方式類媒體”，為人們提供高品質(zhì)的生活物品，做一個編輯、一個時尚博主在做的事情，從全世界挑選，讓人們在這里能夠自由地形成、強化、或調(diào)整自己的消費品味。

銥星云商：你們會擔(dān)心商業(yè)領(lǐng)域同質(zhì)化競爭的問題嗎？

游蝶：首先我們還是要從“人的需求”出發(fā)考慮這個問題。同質(zhì)化競爭帶來的后果就是消費者的需求沒有得到滿足。在市場需求尚未達到飽和的情況下，大家都去圍繞特定的一群人、或者特定的某種需求去做文章，我認(rèn)為這是違背了我們做商業(yè)的初衷的。把不同的人群、人群的不同需求服務(wù)好，這才是我們做商業(yè)的本質(zhì)。

很多項目一開始的研策定位分析做的非常好，但具體到經(jīng)營的時候為了提升客流，經(jīng)常做著做著就丟掉了自己的特色，我們希望自己出品的每一個項目都擁有一個獨特的靈魂貫穿始終。

購物中心是一個在大規(guī)模和精準(zhǔn)定位之間擺動平衡的生意，平衡點十分重要，畢竟實體商業(yè)首先是做地緣經(jīng)濟，要為周邊區(qū)域服務(wù)，需要大規(guī)模、大流量，但絕對不能丟失了自己的獨特性。如果說為了提高客流，流失了核心用戶，那就得不償失了。

銥星云商：業(yè)內(nèi)其實很關(guān)注龍光已開業(yè)的幾個商業(yè)項目，目前它們的經(jīng)營情況如何？

游蝶：目前龍光商業(yè)有南寧龍光商業(yè)廣場、深圳玖龍薈、深惠龍光商業(yè)廣場三個已開業(yè)項目。

南寧龍光世紀(jì)是南寧的一個地標(biāo)建筑，位于南寧最國際化的商務(wù)繁華區(qū)東盟商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域，400米高度上的南寧龍光那蓮豪華精選酒店已經(jīng)在今年9月6號開業(yè)，這是全國范圍內(nèi)第8家豪華精選酒店。商業(yè)部分正在進行局部的升級改造，預(yù)計年底將會以全新的面貌呈現(xiàn)給大家。

南寧龍光那蓮豪華精選酒店

深惠龍光商業(yè)廣場的定位是“城市湖畔樂活中心”，背靠體量達500萬㎡的惠州?龍光城超級大盤。去年5月份開業(yè)以來，用緊密貼合客群需求的業(yè)態(tài)組合、豐富多樣的社群活動、細致入微的場景與服務(wù)設(shè)計，連接起社區(qū)消費者的日常生活。開業(yè)一年來，已成為消費者生活重要時刻的記錄者、見證者、陪伴者、甚至參與者。

深惠龍光商業(yè)廣場

銥星云商：深圳龍華龍光廣場、光明龍光廣場這兩個項目現(xiàn)在進度如何？會有哪些創(chuàng)新體驗帶給消費者？

游蝶：深圳龍華龍光廣場、光明龍光廣場兩個項目將分別于2020年年底陸續(xù)開業(yè)。

龍華龍光廣場位于龍華區(qū)紅山雙地鐵上蓋項目，建面約10萬㎡，依托龍光玖鉆80萬㎡城市綜合體，融合約200m鉆石立面寫字樓、萬麗酒店于一體，另有龍華藝術(shù)館、龍華圖書館將文化藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)對接，為城市新中產(chǎn)階級、年輕家庭及商務(wù)精英打造一個“懂你的生活聚場”。

紅山龍光廣場

光明龍光廣場位于光明新區(qū)觀光站雙地鐵上蓋項目，建面約10萬㎡ ，是玖龍臺75萬㎡旗艦級城市綜合體的商業(yè)部分，依托光明新區(qū)三大生態(tài)公園，以綠色生態(tài)為特點，以游樂體驗為互動，引領(lǐng)全新的生活方式，打造深圳首個集生態(tài)、樂活、休閑為一體的都市樂活?聚場。

這兩個項目在定位上做足了差異化。龍華龍光廣場聯(lián)合全球頂尖設(shè)計團隊，將其打造成雙首層立體商業(yè)空間，融入四季花田等元素，擁有兩個近1000平米的超大中庭，這就為更加豐富的情景導(dǎo)入提供了可能性。再比如，紅山項目直到14樓都有商業(yè)，每層一個品牌，電梯直達，四周全部是通透的玻璃面，視野非常好，帶給顧客的尊貴感很強。

光明龍光廣場市政公園

光明龍光廣場依托片區(qū)本地原著居民與大量高科技產(chǎn)業(yè)人群，打造全客層業(yè)態(tài)。在空間場景方面，光明龍光廣場連接光明新區(qū)的兩個市政公園，在這種“天然氧吧”的帶動下，項目也將以公園的休閑體驗感，為消費者帶來不一樣的視覺體驗。

對優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營正成為“后地產(chǎn)時代”下一個風(fēng)口，近兩年國內(nèi)一線房企都在積極轉(zhuǎn)型搶先布局。

龍光玖鉆城市綜合體

作為以地產(chǎn)、交通、金融為主業(yè)進行多元布局的龍光而言，也早已未雨綢繆，在2009年正式進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，形成以TOD商業(yè)綜合體為主打的發(fā)展模式。2018年深惠龍光廣場開業(yè)，標(biāo)志著龍光商業(yè)開始進入到快速上升期，而未來兩年龍華龍光廣場、光明龍光廣場的相繼入市則預(yù)示著龍光商業(yè)即將全面爆發(fā)，未來可期！

本文由銥星云商新媒體原創(chuàng)，作者：王高翔，視頻制作：許成明、彭自云，文章及視頻版權(quán)歸銥星云商所有。圖片來源：龍光商業(yè)。